ОБЕЩАННОЕ 7 ЛЕТ ЖДУТ: КАК МЫ ПРОДАЛИ КВАРТИРУ, ПОЛУЧЕННЫЕ ЗА ДОЛГИ.

Сегодня хотим поделиться историей нашего клиента.

В 2016 году наш будущий клиент Владимир занял своему знакомому 6 000 000₽ на 3 месяца. Они заключили договор займа, в котором указали, что недвижимость пойдёт в залог.

Три месяца прошло, но знакомый вернул только 100 000₽. Несколько месяцев пытались договориться, но всё бесполезно — деньги отдавать передумал.

Так как квартира была передана в залог под займ, то в 2017-м Владимир пошёл в суд, чтобы стать собственником квартиры, продать её и вернуть свои деньги.

Суд шёл долго: то ответчик не приходил, то заседания переносились. Только в 2021 году наш клиент стал собственником недвижимости на основании решения суда. Конечно, сначала были торги: квартиру выставили за 12 000 000₽, но никто по такой цене её не купил, и она перешла нашему клиенту.

Так как стоимость квартиры была выше долга, судебные приставы потребовали доплатить за квартиру. Из-за долгого судебного процесса набежали исковые издержки и проценты, которых хватило на доплату. В итоге квартира досталась Владимиру за 9 000 000₽. К слову, это 3-комнатная квартира в панельном доме в районе Ясенево, ближе к МКАДу.

Только владение ей не решило все сложности, ведь в ней были прописаны живущие там бывшие собственники. Пришлось снова идти в суд, чтобы выписать их и выселить.

В начале 2023 суд принял решение, жильцы съехали, а мы занялись продажей квартиры, которая за столько лет уже надоела Владимиру. И неудивительно, что он хотел поскорее от неё избавиться и получить деньги.

Несмотря на спешку, мы настояли на большей цене и продали её за 2 месяца на 1 500 000₽ дороже, чем клиент хотел получить изначально.

В КАКОЙ ДЕНЬ МЕСЯЦА ДОСРОЧНО ГАСИТЬ ИПОТЕКУ?

Опять же, вижу как разные "эксперты" учат вас, в какой день вносить деньги на досрочное погашение. Они говорят, что нужно это делать в день списания основного платежа или на следующий день, а то ваши деньги уйдут на проценты и якобы вы потратите их зря. Только деньги просто так не пропадают! Давайте развеем этот миф!

Перед постом я сделал опрос в сторис, в какой же день лучше всего делать досрочное погашение. И только три человека ответили "без разницы". Это и есть правильный ответ! Досрочный платёж выгодно вносить в любой день, ведь с этим гасится тело кредита — это главное!

У каждого банка свои правила, когда можно вносить досрочно, но смысл един.
Как я уже писал, банк каждый день начисляет вам проценты по ипотеке в расчёте 1/365 от вашей ипотечной ставки к вашему долгу и выставляет счёт в конце месяца, а вы вносите ежемесячный платёж.

👉 Разберём на примере
Возьмём один месяц в 30 дней, платёж у вас будет 30 числа. Пусть каждый день банк начисляет вам 1 000 ₽ % (это 30 000 ₽ процентов в месяц 😵) и пусть 20 000 ₽ в ежемесячном платеже ещё идет на гашение основного долга. Итого платёж — 50 000 ₽.
Вы захотели 15 числа внести 100 000 ₽ на досрочное погашение, а к 15 числу у вас уже накопилось 15 000 ₽ %. Вы вносите 100 000 ₽: из них 15 000 ₽ пойдут на погашение % и 85 000 ₽ на уменьшение основного долга. К 30 числу к вашему ежемесячному платежу у вас, конечно, накопятся ещё проценты.

НО❗
1) Основной долг у вас будет меньше, и уже далее не 1 000 ₽ процентов в день капает от банка, а чуть меньше.

2) Вы вносите 50 000 ₽ ежемесячного платежа 30 числа, но в нём % за 15 дней, а не за 30 дней (ведь вы сделали досрочное погашение) и не 20 000 ₽ из платежа идёт на уменьшение основного долга, а уже больше. Следовательно, уже с меньшего долга банк начислит % в следующем месяце.

Поэтому, если у вас есть какие-то деньги на досрочное погашение, не надо сидеть и ждать магического дня, вносите сразу! Тем самым вы чуть больше сэкономите.

ЧТО ВЫГОДНО УМЕНЬШАТЬ ПРИ ДОСРОЧНОМ ПЛАТЕЖЕ: СРОК ИЛИ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ ПО ИПОТЕКЕ?

Уже поднимал эту тему и даже снимал видео на ютуб, но получил от вас много запросов, рассказать снова. Приготовьтесь вникать в расчёты!

90% людей скажет, что выгодно уменьшать срок, а не платёж. Именно такие видео вижу у некоторых риэлторов и разных финансовых гуру, но это лишь показывает, что они не разбираются в этом вопросе. Вы можете сказать, а есть же кредитный калькулятор, вбейте цифры и посмотрите на разницу — такое я тоже слышу. Но! Чтобы понять суть, надо сначала понять,
как устроены начисления по ипотеке!!

Разберём на примере
Вы взяли ипотеку на 1 000 000₽ на 10 лет под 12%. Ваш ежемесячный платеж — 14 347,10₽.

Запомните сразу, что вы платите банку проценты ТОЛЬКО за использование денег, т.е. вы пользовались месяц его деньгами вот и платите за этот месяц, и не более.

Начисление процентов происходит так: банк берет 1/365 от вашей ставки и каждый день считает % от основного долга и раз в месяц выставляет вам счёт (он же ежемесячный платеж).
Этот платёж состоит из: 1) процентов банку и 2) части ваших денег на погашение основного долга, чтобы ваш долг уменьшался. А то, если вы будете платить только проценты, вы никогда не отдадите долг.

В первый месяц вы платите банку 14 347,10₽. Из него 4 183,17₽ — это ваш долг, а 10 163,93₽ — это проценты банку за то, что он занял вам эту сумму.

Именно на 4 183,17₽ ваш долг в 1 000 000₽ уменьшится. И уже в следующем месяце вам будут начислены % с суммы 995 816,83₽ по той же схеме. И так будет повторяться каждый месяц.

С тем, как устроены начисления по ипотеке разобрались, теперь нужно понять,
как выгодно досрочно гасить ипотеку!

Вы можете максимально уменьшить переплату по вашей ипотеке, только уменьшая основной долг! Чем больше внесёте своих денег, тем меньше процентов вам начислит банк.

Например
У вас появились лишние 100 000₽, вы решили их направить на гашение ипотеки. Неважно, на что вы их направили: уменьшение срока или ежемесячного платежа. У вас был долг 1 000 000₽, вы внесли 100 000₽, останется долг 900 000₽.И за следующий месяц % начислят уже с 900 000₽.

Далее получается такая схема: когда вы уменьшаете срок, то ежемесячный платёж у вас остается на том же уровне, но процентов в ежемесячный платёж меньше закладывается, так как основной долг всё равно уменьшился + увеличивается доля своих денег в ежемесячном платеже. Вы своих денег отдаёте больше, поэтому закрываете основной долг быстрее.

При уменьшении ежемесячного платежа ваш платёж становится меньше, проценты начисляются по той же схеме, но своих денег вы меньше туда отдаёте и медленнее гасите основной долг. Вот и калькулятор показывает, что гашение срока выгоднее.

Например
Если вы будете платить вместо 14 347,17₽ постоянно 20 000₽, то хоть куда направляйте эти деньги (на уменьшение срока или платежа) у вас будет одинаковый результат, так как проценты начисляются одинаково и сумма своих денег тоже одинакова.

Я рекомендую сначала уменьшать платёж, чтобы на случаи форс-мажора, например, потери работы, вам было легче найти деньги, но! продолжать платить тот же ежемесячный платеж, который был изначально, а лучше даже больше. Чтобы быстрее закрыть ипотеку и меньше переплатить % банку.